En nuestro anterior boletín vimos que la sucesión de la empresa familiar puede llevarse a cabo mediante diferentes métodos:
- EL ARRENDAMIENTO DE NEGOCIO
- TRANSMISIÓN ONEROSA DE LA EMPRESA
- LA TRANSMISIÓN LUCRATIVA DE LA EMPRESA
Nos vamos a centrar hoy en el primero de ellos.
ARRENDAMIENTO DEL NEGOCIO FAMILIAR
La transmisión de una empresa familiar mediante el arrendamiento es un método menos común, pero con la ventaja de que permite al posible sucesor demostrar su capacidad para dirigir la empresa antes de una transferencia de propiedad definitiva. Esta modalidad proporciona un ingreso constante al propietario sin ceder la propiedad total inmediatamente, asegurando que la empresa continúe operando dentro de la familia.
Sin embargo, hay que pensar también en el arrendatario que, al no ser propietario, podrá tomar decisiones diferentes respecto a las inversiones a largo plazo o cambios estructurales.
Este proceso debe tener en cuenta factores tales como la duración del arrendamiento y las condiciones bajo las cuales se puede renovar o incluso cancelar anticipadamente, cálculo de las cuotas de arrendamiento a satisfacer, así como otras obligaciones y derechos. También debe valorarse la posibilidad de incluir una “opción de compra”.
Podríamos plantearnos diferentes formas de arrendamiento como pudieran ser mediante la diferenciación de los inmuebles donde se realiza el negocio, la maquinaria necesaria para la explotación económica, el propio negocio, etc. Vamos a centrar nuestro comentario en el arrendamiento del negocio como un “único elemento”.
Desde el punto de vista fiscal el arrendador, en el caso de que sea persona física, deberá declarar los ingresos obtenidos en su correspondiente declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, calificándose como rendimientos del capital mobiliario del artículo 25.4.c) de la LIRPF.
Ante el planteamiento de una operación de este tipo es necesario contemplar los siguientes aspectos:
- Entre los requisitos necesarios para integrar los rendimientos netos recibidos por el arrendamiento del negocio como “rendimientos de capital mobiliario” debe tratarse de una “unidad económica”. Es decir, que el objeto del arrendamiento sea una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser explotada económicamente. Por tanto, a efectos meramente fiscales, la operación de cesión en arrendamiento debe ser considerada de una forma unitaria. Siendo, en consecuencia, el trasfondo real la existencia de una organización empresarial compuesta tanto por recursos humanos como materiales y financieros, proporcionales a la cifra de negocios.
En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo, de 21 de Febrero de 2000, que establece la distinción entre los arrendamientos de local de negocio y los de industria de una manera diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material, y por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial.
- Los bienes cedidos han de mantener la consideración de elementos patrimoniales afectos a una actividad económica, tal como existía en la situación previa del arrendador.
- Para realizar, por parte del arrendador, el rendimiento neto, serán deducibles todos los gastos vinculados al negocio a cargo del arrendador, entre los que se encuentran los gastos derivados del mantenimiento, funcionamiento y la amortización de los bienes afectos. Por aplicación del principio contable de uniformidad la amortización continuará siguiendo los métodos y coeficientes empleados en la actividad económica previa.
- El cobro por parte del arrendador debe estar sometido a retención, siempre y cuando el arrendatario deba ser empresario o profesional, cuestión que por definición se cumple en el arrendamiento de negocio,
- La base de la retención estará constituida por la contraprestación íntegra que deba satisfacer el arrendatario, en la que se incluirán, además de la renta pactada, todos los gastos que sean repercutidos contractualmente, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido, o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.
- Al mismo tiempo, el arrendatario del negocio deberá darse de alta en el IAE en el epígrafe correspondiente a la actividad desarrollada.
- A efectos del IVA, el arrendador del negocio tiene la condición de sujeto pasivo por el desarrollo de su actividad de explotación. Por tanto, el devengo de las cuotas del arrendamiento de negocio conllevará el devengo del IVA correspondiente.
- Situación más complicada es aquella en el caso del arrendamiento de fincas rústicas, ya que el artículo 20. Uno.20º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, establece una exención para el arrendamiento de fincas rústicas. La doctrina administrativa viene inclinándose por considerar la operación sujeta y no exenta de IVA, debido a que se trata de un arrendamiento que integra además de los terrenos agrícolas construcciones inmobiliarias de carácter agrario necesarias para la explotación de la finca, así como otros elementos necesarios para el desarrollo de la explotación, tales como las instalaciones riego, maquinaria agrícola, aperos, almacenes y otros posibles tipos de inmuebles.
