En múltiples ocasiones nos ocurre que tenemos un inmueble arrendado, con contrato en vigor, y no nos pagan el importe del arrendamiento. Nos preguntamos ¿He de pagar IVA si no me pagan el alquiler de mi local o nave?
Como norma general si se tiene un local, nave u otros inmuebles arrendados a destinatarios que tengan que satisfacer IVA, y el inquilino te adeuda algunas mensualidades, hay que seguir ingresando el IVA que se devenga aunque no se haya cobrado. No será así si se cancela el contrato de arrendamiento como consecuencia de una sentencia judicial que conlleve que el inquilino deba abandonar el local.
Las operaciones de arrendamiento de bienes inmuebles a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido tienen la consideración de tracto sucesivo, por tanto el IVA se devenga en el momento en que es exigible la parte del precio, es decir en el momento en que se emite cada factura de alquiler. Por ello, mientras no se haya resuelto el contrato de arrendamiento, no se podrá dejar de ingresar el IVA.
Luego viene la segunda parte, es decir ¿cómo podemos recuperar el IVA ingresado en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria y que no hemos cobrado a nuestro arrendatario? La normativa fiscal actual permite modificar la base imponible mediante la emisión de una factura rectificativa si el deudor es declarado a estos efectos como incobrable. Para que el crédito se considere total o parcialmente incobrable se han de dar las siguientes condiciones:
- Que hayan transcurrido al menos 6 meses desde la fecha en la que se debió satisfacer la mensualidad que ha resultado impagada. Este plazo será de 1 año cuando el propietario tenga una facturación superior a 6.010.12104 euros.
- El destinatario de la operación debe actuar como empresario o profesional, o, en otro caso, que la base imponible sea superior a 300 euros.
- Que esta circunstancia esté reflejada en los Libros Registros de IVA.
- Que el arrendador haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor o por medio de requerimiento notarial.
El sistema de modificación de la base imponible requiere: Que el arrendador tenga que expedir y remitir al arrendatario una nueva factura en la que se rectifique, o en su caso, se anule la cuota repercutida. El plazo para hacer la modificación es de tres meses dese que haya pasado los seis meses o el año de devengo del arrendamiento no cobrado. Simultáneamente habrá que comunicar a la Agencia Estatal esta situación. En esta tesitura es prioritario ser práctico y procurar cancelar el contrato arrendamiento de los antes posible y de no ser posible requerir notarialmente cuanto antes al deudor e iniciar el procedimiento judicial de desahucio.
