Dentro de las exenciones previstas en el artículo 20 de la Ley sobre el Impuesto del Valor Añadido figura la correspondiente a las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.
El matiz de tratarse de una operación exenta a diferencia de no estar sujeta al IVA es fundamental, puesto que al estar las operaciones mencionadas exentas pero si sujetas al mencionado impuesto, permite al vendedor renunciar a la exención, si bien deben concurrir algunas circunstancias que relatamos posteriormente.
La renuncia a la exención lleva consigo tributar por IVA, sin embargo evita tener que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, circunstancia que en muchos casos puede incrementar el precio de adquisición de la edificación significativamente.
Es requisito necesario para poder renunciar a la exención del IVA que el transmitente y el adquirente sean sujetos pasivos del IVA, por lo tanto si en la escritura pública de compra venta manifiesta el vendedor ser sujeto pasivo de IVA, a partir de este momento será la inspección de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) la que tendrá que demostrar lo contrario, es decir que el vendedor no está sujeto al IVA.
Ser sujetos pasivos de IVA en términos coloquiales quiere decir que tanto el comprador como el vendedor actúan como empresarios y no como personas particulares.
Esta renuncia puede ser muy interesante para el comprador en la medida que pueda deducirse el IVA satisfecho en la operación de compra venta, puesto que sustituye al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y será tanto más rentable económicamente en la proporción que pueda ser deducido el impuesto por el comprador, situación que puede llegar hasta el 100% del IVA repercutido.
Esta renuncia a la exención del IVA adquiere mucha más relevancia desde el momento que es aplicable la inversión del sujeto del pasivo, es decir el receptor de la factura será el sujeto pasivo del impuesto, debiendo registrar la factura recibida con inversión de sujeto pasivo, de manera que su base imponible, se declare en el modelo 303, dentro del IVA devengado, y en las casillas que corresponda dentro del IVA deducible.
